10 คำศัพท์อสังหาฯ ที่ควรรู้

ก่อนซื้อ • ขาย • ปล่อยเช่า • ลงทุนคอนโด

ใครกำลังเริ่มซื้อคอนโด ลงทุนอสังหาฯ หรือกำลังมองหาห้องเพื่อปล่อยเช่า อาจเจอคำศัพท์หลายคำที่ดูเข้าใจยาก

LAL Asset Property สรุปให้แบบง่าย ๆ อ่านจบแล้วเอาไปใช้คุยกับลูกค้า เจ้าของห้อง และนักลงทุนได้เลย 

---

1. Presales — ซื้อช่วงเปิดโครงการ 

Presales คือ การซื้อคอนโดในช่วงเริ่มเปิดขาย ซึ่งอาจเป็นช่วงก่อนก่อสร้างหรือระหว่างการก่อสร้าง

ช่วงนี้มักเป็นช่วงที่โครงการมี ราคาเปิดตัว โปรโมชั่น ส่วนลด หรือของแถม และยังมีห้องให้เลือกค่อนข้างเยอะ

เหมาะกับใคร?
คนที่วางแผนล่วงหน้า นักลงทุนที่รับความเสี่ยงช่วงก่อสร้างได้ และคนที่ต้องการเลือกตำแหน่งห้องตั้งแต่ต้น

 LAL TIP: อย่าดูแค่ราคาเปิดตัว ควรดูทำเล แผนพัฒนาโดยรอบ ชื่อเสียง Developer และราคาตลาดประกอบกันด้วย

---

2. Resale — ซื้อขายต่อจากเจ้าของเดิม 

Resale คือ การซื้ออสังหาฯ ต่อจากเจ้าของเดิม ไม่ว่าจะเป็นห้องที่สร้างเสร็จแล้ว หรือสิทธิในสัญญาที่สามารถโอนต่อได้ตามเงื่อนไข

ข้อดีคือ หากเป็นห้องสร้างเสร็จแล้ว ผู้ซื้อสามารถดู ห้องจริง วิวจริง ชั้นจริง ส่วนกลาง และบรรยากาศของโครงการ ก่อนตัดสินใจได้

บางห้องอาจมีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อมอยู่ ทำให้ไม่ต้องเริ่มแต่งห้องใหม่ทั้งหมด

---

3. VIP Day — รอบพิเศษก่อนเปิดขายทั่วไป 

VIP Day คือ รอบขายพิเศษที่ Developer จัดให้กับลูกค้ากลุ่มที่ได้รับสิทธิ์ เช่น ลูกค้าเก่า สมาชิก หรือผู้ลงทะเบียนล่วงหน้า

สิ่งที่อาจได้รับ เช่น

• สิทธิ์เลือกห้องก่อน

• ราคาหรือส่วนลดพิเศษ

• โปรโมชั่นเพิ่มเติม

• Package ของแถม

• สิทธิประโยชน์เฉพาะช่วง

สำหรับโครงการยอดนิยม การได้เลือกห้องก่อนอาจมีผลมาก โดยเฉพาะห้องวิวดี ชั้นดี หรือ Layout ที่มีจำนวนจำกัด

---

4. Capital Gain — กำไรจากราคาทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 

Capital Gain คือ กำไรที่เกิดจากการขายอสังหาฯ ในราคาสูงกว่าต้นทุนที่ซื้อมา

ตัวอย่าง

ซื้อคอนโดมา 2,000,000 บาท
ขายได้ 2,400,000 บาท

กำไรเบื้องต้น = 400,000 บาท

สูตรคำนวณแบบง่าย

Capital Gain (%) = (กำไร ÷ ต้นทุน) × 100

ดังนั้น

(400,000 ÷ 2,000,000) × 100 = 20%

 การคำนวณผลตอบแทนจริงควรนำค่าใช้จ่ายอื่น ๆ มาพิจารณาด้วย เช่น ค่าธรรมเนียม ภาษี ค่านายหน้า ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง

---

5. Rental Yield — ผลตอบแทนจากค่าเช่า 

ถ้าซื้อคอนโดมาเพื่อ ปล่อยเช่า คำนี้สำคัญมาก

Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าเมื่อเทียบกับเงินลงทุน

สูตร Gross Rental Yield

(ค่าเช่าต่อเดือน × 12 ÷ ราคาซื้อ) × 100

ตัวอย่าง

ซื้อคอนโดราคา 2,000,000 บาท
ปล่อยเช่าได้ 12,000 บาท/เดือน

รายได้ค่าเช่าต่อปี = 144,000 บาท

Rental Yield = (144,000 ÷ 2,000,000) × 100

= 7.2% ต่อปี

แต่ถ้าต้องการดูผลตอบแทนที่ใกล้เคียงความจริงมากขึ้น ควรคำนวณแบบ Net Yield โดยหักค่าใช้จ่าย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ช่วงห้องว่าง และค่าใช้จ่ายในการบริหารออกก่อน

---

6. Occupancy Rate — อัตราการเข้าอยู่อาศัย 

Occupancy Rate คือ สัดส่วนของยูนิตที่มีผู้พักอาศัยหรือถูกเช่า เมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตที่สามารถเข้าอยู่อาศัยได้

สำหรับนักลงทุน ตัวเลขนี้ช่วยให้เห็นภาพว่าโครงการหรือพื้นที่นั้นมี Demand ในการอยู่อาศัยมากน้อยแค่ไหน

แต่ไม่ควรใช้ Occupancy Rate เพียงตัวเดียวในการตัดสินใจลงทุน ควรดูร่วมกับ

ราคาขาย + ค่าเช่า + จำนวนห้องแข่งขัน + ทำเล + กลุ่มผู้เช่าหลัก

---

7. Property Fund — กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ 

เป็นรูปแบบการลงทุนที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทุน แทนการซื้อคอนโดหรืออาคารทั้งทรัพย์ด้วยตัวเอง

กองทุนจะนำเงินไปลงทุนในอสังหาฯ และสร้างรายได้จากทรัพย์สินนั้น ก่อนนำผลประโยชน์มาจัดสรรให้ผู้ถือหน่วยตามเงื่อนไขของกองทุน

เหมาะกับคนที่ต้องการลงทุนในอสังหาฯ แต่ไม่ต้องการจัดการผู้เช่า ห้อง หรือทรัพย์สินด้วยตัวเอง

---

8. REIT — ลงทุนอสังหาฯ ผ่านกองทรัสต์ 

REIT หรือ Real Estate Investment Trust คือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

REIT สามารถลงทุนในทรัพย์สินหลายประเภท เช่น

 อาคารสำนักงาน
 ศูนย์การค้า
โรงแรม
 คลังสินค้าและโรงงาน
 อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นตามนโยบายของกองทรัสต์

เหมาะสำหรับคนที่ต้องการมี Exposure ในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยไม่จำเป็นต้องซื้อทรัพย์โดยตรง

---

9. Freehold — ซื้อแล้วได้กรรมสิทธิ์ 

Freehold คือ การถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยกรณีคอนโด ผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามสัดส่วนที่กฎหมายและเอกสารสิทธิ์กำหนด

เจ้าของสามารถนำทรัพย์ไป

ขาย • ปล่อยเช่า • โอน • ให้ • ส่งต่อเป็นมรดก

ได้ตามกฎหมายและเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง

 เวลาซื้อเพื่อลงทุนระยะยาว เรื่องรูปแบบกรรมสิทธิ์ถือเป็นหนึ่งในสิ่งที่ควรตรวจสอบตั้งแต่ต้น

---

10. Leasehold — ซื้อสิทธิการเช่าระยะยาว 

Leasehold คือ การได้สิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาของสัญญาเช่า ไม่ใช่การได้กรรมสิทธิ์แบบ Freehold

เมื่อสัญญาสิ้นสุด สิทธิการเช่าก็สิ้นสุดตามเงื่อนไขที่กำหนด เว้นแต่จะมีการต่ออายุหรือมีข้อตกลงอื่นที่มีผลตามกฎหมาย

โครงการ Leasehold มักพบในพื้นที่ที่ที่ดินมีมูลค่าสูงหรือเจ้าของที่ดินไม่ต้องการขายกรรมสิทธิ์

ดังนั้นก่อนซื้อควรดูให้ละเอียดว่า

เหลืออายุสัญญากี่ปี • ต่ออายุได้หรือไม่ • ค่าใช้จ่ายในการต่อสัญญา • เงื่อนไขการขายต่อหรือโอนสิทธิ

---

 ก่อนลงทุน อย่าดูแค่คำว่า “ราคาดี”

คอนโดที่น่าลงทุน ไม่ได้หมายความว่าต้องเป็นห้องที่ราคาถูกที่สุดเสมอไป

สิ่งที่ควรดูควบคู่กันคือ

ทำเล + ราคาซื้อ + ค่าเช่า + Demand + Supply + สภาพห้อง + ค่าใช้จ่าย + Yield + โอกาสขายต่อ

บางห้องซื้อแพงกว่าเล็กน้อย แต่ปล่อยเช่าง่ายกว่า ห้องว่างน้อยกว่า และขายต่อคล่องกว่า ก็อาจเป็นการลงทุนที่ดีกว่าในระยะยาว

---

LAL Asset Property 

ซื้อ • ขาย • เช่า • ฝากปล่อยทรัพย์ • คอนโดเพื่อการลงทุน

ไม่แน่ใจว่าห้องที่กำลังสนใจ ราคาดีไหม?
ปล่อยเช่าได้ประมาณเท่าไหร่?
Yield น่าสนใจหรือไม่?
หรือควรตั้งราคาขายเท่าไหร่?

สามารถส่งรายละเอียดทรัพย์มาให้ทีม LAL Asset Property ช่วยประเมินและวิเคราะห์เบื้องต้นได้

LAL Asset Property Co., Ltd.
บริการด้านอสังหาริมทรัพย์สำหรับเจ้าของห้อง ผู้เช่า ผู้ซื้อ และนักลงทุน